“Bắt đáy” trong bất động sản khi thị trường đi xuống, “bắt” khi nào?

Bắt đáy trong bất động sản

 

BẮT ĐÁY“.

Đầu 2020, nhờ côvi mà nhiều mặt hàng như là BĐS hay cổ phiếu hay mấy thứ khác tự nhiên giảm giao dịch hoặc giảm giá.

Riêng về BĐS thì mấy nay lại có các bài báo bảo BĐS đang trên đà giảm.

Mà khi nghe đến giảm giảm thì dân tình nhiều người lại suy nghĩ về cái “đáy” để mà bắt. Nghĩa là phân tích xem BĐS khi nào về “đáy” để dành sẵn tiền mua vào, đặng khi thị trường lên lại thì bán ra.

Nhìn chung thì “bắt đáy” là một việc đơn giản nếu biết cái đáy nằm ở đâu, còn không thì cũng đôi khi bắt trúng dao không chừng.

Tuy nhiên thì mr Đức có 02 kinh nghiệm về cái này, chia sẻ cho các bạn cùng biết để xem nó như thế nào.

 

#Câu chuyện thứ nhất là về chứng khoán.

Hồi Nam Long mới lên sàn (hình như năm 2013), giá cổ phiếu là 21.6k. Hồi đó cán bộ công nhân viên cũng được cho ít nhiều cổ phiếu, có người nhiều có người ít. Và giá giao dịch trong giai đoạn ESOP có lúc 10, 12, 15, 16 tuỳ. Hồi đó mr Đức có 1023cp và bán nôi bộ với giá 16 thì phải.

Và khi lên sàn cái được ngay 21.6 thì đa số đều thấy có lời, và làn sóng ồ ạt bán ra. Nhìn chung trong công ty ai cũng bán hết, và thế là cổ phiếu cứ giảm, ngày giảm 7%.

Thời đó, tinh thần làm việc ở công ty không được tốt lắm, khi mà các sếp là người nắm nhiều cổ phiếu, mà bán hoài không được, có người tâm sự với mr Đức bảo “ngày tao mất 30tr” (hồi đó lương tháng ổng cũng tầm đó thì phải). Cứ nghĩ coi, ngày mất 1 tháng lương thì ai mà có tinh thần làm việc, cứ chực chờ trên máy tính để bán cho được cổ phiếu.

Mấy ngày cứ xuống, và cuối cùng thì cái ông đấy quyết định rằng “nếu xuống 16 là tao giữ luôn, không bán nữa”. Và cũng có không ít người để cho mình 1 mức giá tối thiểu để giữ, không bán.

Thế là, sau mấy ngày CP giảm xuống 18k thì bắt đầu đi lên, lên ầm ầm, và đỉnh điểm là tới 27k, và dừng ở đó một thời gian.

Tình huống thực diễn ra khiến cho mr Đức có một kinh nghiệm về cái gọi là “đáy”. Với một mức giá mà người sở hữu sẽ giữ, không bán, thì đáy sẽ bằng hoặc cao hơn cái mức đó. Gọi là giá sàn.

 

#Câu chuyện thứ 2 về đáy BĐS.

Hồi khủng hoảng năm 2010, mr Đức làm trong ngành BĐS, tuy không theo dõi thị trường nhưng cũng biết BĐS đang khủng hoảng.

Hồi đó cứ lấy báo muaban đọc và hy vọng thị trường cứ tiếp tục giảm, giảm sâu, giảm nhanh để nhà rẻ rẻ và mình có khả năng mua.

Nhưng sau đó thì nhận ra đấy là giấc mơ không có thật.

Lý do chính là giá sàn. Khác với cổ phiếu, nó có thể biến thành mảnh giấy lộn, nên giá sàn thấp nhất là về mo, do đó còn có thể hy vọng.

Chứ cái nhà, bản chất nó có giá trị, và chắc chắn giá sàn của nó không phải bằng 0. Đứa không có nhà thì mong cái nhà sẽ giảm nữa, giảm hoài, và ngồi chờ. Còn đứa có nhà thì nó luôn xác định, dưới giá đó thà giữ chứ không bán.

Chỉ có điều, 2 đứa này không biết ý của nhau và giằng co nhau hoài, chính vì sự giằng co này thì đứa muốn bán không bán được, mà đứa muốn mua không mua được.

Khổ nỗi đứa muốn mua không phải vì nó không có tiền, mà ví nó đang chờ giá giảm xuống nữa, mà nó lại không biết đó là câu chuyện không có thật, vì nó không biết được được cái giá sàn của đứa muốn bán.

#Thế nên:

_ Trong tình thế mà đứa chủ vay ngân hàng để mua nhà và giờ mất khả năng chi trả, cái này gọi là “ngộp” thì buộc phải bán rẻ. Và có một “đội quân” sẵn tiền nhàn rỗi hay đi săn cái này.

_ Sau khi hết vụ ngộp rồi, thì kiểu gì thì kiểu, giá nhà chỉ có đi ngang, không giảm, vì cái đứa chủ vẫn ý thức được cái nhà có giá trị của nó, và cái giá đi ngang đó là giá sàn rồi, không thể giảm. Vì bán đi lấy tiền để làm gì?

_ Khi không có người mua, mà người bán không ngộp, thì thị trường đi ngang, đi ngang lâu hay mau tuỳ thuộc vào cái nhóm có đủ điều kiện mà vẩn ngồi chờ giá nhà sẽ xuống đó nhận ra đấy là điều không có thực.

#Tiền mặt là vua?

Câu “tiền mặt là vua” hay xuất hiện khi mà thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Vì khi đó ai có tiền mặt là có khả năng chọn được hàng rẻ. Tuy nhiên, nó chỉ đúng trong ngắn hạn.

Vì bản chất tiền mặt chỉ là phương tiện thanh toán, chứ nó không phải là tài sản. Và khi tiền mặt càng ít được đưa vào lưu thông thì giá trị của nó càng giảm.

Lý do là vì như này, xin ngắt ở đây để kể về một câu chuyện khác để mô tả cho cái này. Câu chuyện như vầy.

Hồi trước, mr Đức có đứa em đi thực tập, và nó than là đi thực tập mà cũng bị chửi nhiều, áp lực quá. Mr Đức mới bảo đi làm bị chửi là thường, hãy nghĩ như này.

Em bị Team lead chửi, team lead bị trưởng phòng chửi, trưởng phòng bị GĐ chửi, GĐ bị HĐQT chửi, HĐQT bị cổ đông chửi, cổ đông bị mấy đứa con của cổ đông chửi, và e đi dạy kèm mấy đứa đó thì e chửi nó. Đại khái ai cũng bị chửi và ai cũng được chửi.

Tiền nó cũng như cái sự chửi đó, mỗi người thường có khoản thu và khoản chi, người ta sẽ thấy sung túc khi mà tiền chạy qua người nhiều, còn nó mà bị đọng lại chỗ nào đó thì tự nhiên chỗ khác thiếu. Và khi mà thiếu tiền thì nhà nước dễ bơm tiền vào, mà khi bơm tiền vào thì tiền mất giá.

Nên tiền là vua nếu giữ để kiếm hàng ngon và trong ngắn hạn, chứ ôm tiền không mà không có kế hoạch thì chết cả nút.

 

Nguồn: Facebooker Mr. Đức Lê

error: Content is protected !!