0988625685

Đất nền Quận 9 – Phân tích Chuyên Sâu, Giá “Giảm” 2020

Đất nền Quận 9

1. Giới thiệu về quận 9
2. Vị trí & Quy hoạch
3. Tiện ích liên kết vùng
4. Giá bán Đất Nền quận 9
5. Các dự án ĐẤT NỀN quận 9
6. Các dự án NHÀ PHỐ quận 9
7. Phân tích tiềm năng tăng giá đất nền Quận 9

 

1. Giới thiệu Đất nền quận 9

Đất nền quận 9. Quận 9 có diện tích tự nhiên 11.362 ha. Quận 9 nằm về phía đông TP HCM. Trước đây quận 9 cùng với quận 2 đều thuộc quận Thủ Đức, sau này Thủ Đức tách ra thành 3 quận khu Đông như hiện tại là: quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9

Quận 9 có các tổng cộng 13 phường

  1. phường Hiệp Phú
  2. phường Long Bình
  3. phường Long Phước
  4. phường Long Thạnh Mỹ
  5. phường Long Trường
  6. phường Phú Hữu
  7. phường Phước Bình
  8. phường Phước Long A
  9. phường Phước Long B
  10. phường Tăng Nhơn Phú A
  11. phường Tăng Nhơn Phú B
  12. phường Tân Phú
  13. phường Trường Thạnh

Ở mục tiêu bài viết này chúng tôi muốn giới thiệu Đất nền Quận 9 tại các phường: Long Phước, Long Trường, Long Thạnh Mỹ là chủ yếu. Vì sao?

đất nền ở đây là những khu mới được quy hoạch bài bản hơn những khu khác về hạ tầng, mỹ quan, đường nội bộ rộng, trải nhựa (thay vì những khu củ đường hẻm nhỏ tự mở và là hẻm xi măng).

Vì là khu vực mới, khu dân cư mới nên đất nền quận 9 tại những phường này có giá rẻ hơn những khu vực khác, thích hợp để đầu tư. Tất nhiên để ở củng không phải là lựa chọn tồi vì những lợi thế của nó.

 

Chi tiết vui lòng gọi Hotline 0988625685 Hoặc bấm vào “Đăng Ký Ngay” để được tư vấn về Vị Trí & Giá

2. Vị trí đất nền quận 9

Quận 9 cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khoảng 7 km.

  • Phía đông giáp huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai lấy sông Đồng nai làm ranh giới tự nhiên.
  • Phía Tây giáp quận Thủ Đức
  • Phía Nam giáp quận 2 và sông Đồng Nai
  • Phía bắc giáp Thành phố Biên Hòa Tỉnh Đồng Nai.

 

Vị trí tiềm năng của Quận 9

Thuận tiện đi lại giữa các vùng kinh tế trọng điểm

  • Bình Dương 9 (theo Vành Đai 3)
  • Biên Hòa (theo cầu Đồng Nai 2, và xa lộ Hà Nội)
  • Vũng Tàu (theo cao tốc Long Thành, Dầu Giây)
  • Sân bay Long Thành

Liền kề các khu đô thị lớn

Khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 2,

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Quận 7

Khu đô thị Aqua City và các dự án thành phần của khu đô thị DreamLand City quy mô lên đến ~2000 hecta thuộc thành phố Biên Hòa

Khu đô thị SwanBay, khu đô thị SwanPark Nhơn Trạch, Đồng Nai

 

Quy hoạch Quận 9

Quận 9 cùng với Quận 2 và quận Thủ Đức tương lai sẽ được quy hoạch thành một thành phố khu Đông (thành phố trong thành phố)

Sáp nhập 3 quận để thành lập thành phố phía Đông

TP HCM chuẩn bị thành lập bộ máy hành chính thành phố phía Đông

TP.HCM thu hút nhân tài đến sống, làm việc tại khu đô thị sáng tạo phía Đông

 

3. Tiện ích liên kết vùng đất nền quận 9

Các trung tâm thương mại Vincom của tập đoàn Vingroup

Khu công cao quận 9

Làng đại học

Tuyến Metro số 1

Công viên ánh sáng quận 9 rộng 36 hecta thuộc dự án Vinhomes Grand Park

Các tuyến nối vào cao tốc để thuận lợi đi về các hướng quận 7, trung tâm quận 2, Vũng Tàu, sân bay Long Thành

 

4. Giá bán đất nền quận 9

Giá bán đất nền quận 9 hiện tại (2020) đang có mức giá giảm tầm khoảng 10% – 20% so với đợt sốt giá từ 2018 đến giữa 2019.

Các mốc thời gian và giá bán đất nền quận 9

Giá bán Thời điểm 2015

  • tại phường Long Trường giá chỉ từ 16-18 triệu/m2 thì đến cuối 2019 giao dịch chuyển nhượng lên đến 36-38 triệu/m2
  • tại phường Long Phước giá chỉ từ 11-12 triệu/m2 thì đến cuối 2019 giao dịch chuyển nhượng lên đến 32-34 triệu/m2
  • Mức độ tăng giá ở các phường khác củng tăng khá nhanh kể từ 2016 đến 2019

 

Đất nền Quận 9 hiện tại (2020) có mức giá bán bao nhiêu?

Điển hình dự án đất nền Centana Điền Phúc Thành

thời điểm sốt có giá 3,2 tỷ (38 triệu/m2, lô 80-85 m2)

thời điểm đầu 2020 giá chỉ còn 2,7 tỷ (32 triệu/m2, lô 80-85 m2).

=> Như vậy giá đã giảm 500 triệu từ thời điểm sốt giá đến thời điểm hiện tại đầu năm 2020

Một số dự án đất nền nhỏ phân lô diện tích 50-55m2 tại Long Phước

thời điểm sốt giá 1,8 tỷ (34 triệu/m2, lô 52 m2)

thời điểm đầu 2020 giá chỉ còn 1,5 tỷ (28 triệu/m2, lô 52 m2).

=> Như vậy giá đã giảm 300 triệu

 

Do đâu có mức giảm giá đất nền quận 9 nói chung và các khu vực khác ở thành phố Hồ Chí Minh và các địa phương trên toàn quốc?

Do đợt sốt đất các nơi kéo dài từ 2017 đến 2019, tăng mạnh nhất có thể kể đến các nơi như Phú Quốc, Đã Nẵng, Vân Đồn, Nha Tranh, Cam Ranh, Phan Thiết…

Tất nhiên bất động sản sau một thời gian tăng mạnh (sốt ảo, nhu cầu ảo được tạo ra bởi thị trường sôi động, bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi hệ thống các nhà đầu tư cá mập) thì sẽ giảm do nhu cầu ảo đầu tư không còn nữa.

Càng giảm thì giá trị bất động sản càng về với giá trị thực, với nhu cầu thực rất có lợi cho người mua để ở.

 

Chi tiết vui lòng gọi Hotline 0988625685 Hoặc bấm vào “Đăng Ký Ngay” để được tư vấn về Vị Trí & Giá

5. Các dự án Đất Nền quận 9

Các mức giá được liệt kê bên dưới là giá trung bình được cập nhật đầu 2020

Dự án đất nền Centana Điền Phúc Thành.

  • Giá khoảng 28-34 triệu/m2 (Đã có sổ)

Dự án đất nền khu đô thị Đông Tăng Long

  • Giá khoảng 24-34 triệu/m2 (chưa ra được sổ)

Dự án đất nền sở văn hóa thông tin quận 9

  • Giá 44-46 triệu/m2 (đã có sổ); lô biệt tự diện tích lớn giá 29 triệu/m2

 

6. Các dự án Nhà phố quận 9

Dự án nhà phố Đông Tăng Long An Lộc – chủ đầu tư HUD

  • Giá bán: 5,7 tỷ/ căn, 100 m2 (5×20), 1 trệt 2 lầu, 1 tum. Bàn giao cuối 2020

Dự án nhà phố Palm Marina – chủ đầu tư Novaland

  • Giá bán: 8,1 tỷ/căn, 125 m2 (5×25), 1 trệt 2 lầu). Bán đợt 1 tháng 5/2019 đến nay vẫn chưa triển khai xây dựng

Dự án nhà phố Vinhomes Grand Park – Chủ đầu tư Vingroup

  • Giá bán: 12 tỷ/căn (dự kiến), 75 m2 (5×15), 1 trệt 2 lầu. Dự kiến triển khải bán vào 2021

Dự án nhà phố Verosa Park – chủ đầu tư Khang Điền

  • Giá bán: 10 tỷ/căn 75 m2 (5×15), 1 trệt 2 lầu. Bàn giao cuối 2020

Dự án nhà phố Park Riverside Premium – chủ đầu tư MIK Group

  • Giá chuyển nhượng: 5,5 tỷ/căn 75 m2 (5×15) 1 trệt 2 lầu. Bàn giao cuối 2018

Và một số dự án khác của Khang Điền đã triển khai từ khoảng năm 2014 2015 bàn giao 2017 2018

  • Giá chuyển nhượng: 6 – 8 tỷ/căn. 75 m2, (5×15), 1 trệt 2 lầu

Dự án Aqua City – Chủ đầu tư NovaLand, ở Đồng Nai, đối diện Vinhomes Grand Park Quận 9 qua sông Đồng Nai. Bàn giao cuối 2023

  • Giá bán: 6 tỷ/căn (chưa VAT) 120 m2 (6×20), 1 trệt 2 lầu

Các loại nhà phố ở các dự án dân cư mới, đường 6-7m diện tích 50-52m2 xây dựng 1 trệt 2 lầu nội thất cơ bản.

  • Giá bán: 3,5 – 4 tỷ/căn

 

7. Phân tích Tiềm năng tăng giá của Đất nền quận 9

Đất nền, hay nhà phố, hay căn hộ (gọi chung là bất động sản) tăng giá khi nào?

Bất động sản sẽ không làm cho nó tự tăng giá được khi không kết hợp với các yếu tố khác như: Quy hoạch nội khu, quy hoạch tổng thể, quy hoạch hạ tầng, quy hoạch giao thông kết nối… giữa bất động sản đó với các vị trí khác, các vùng khác.

Vậy các yếu tố giúp làm tăng giá trị đất nền tại Quận 9 ở đây là gì? Xét một vài yếu tố chính sau đây

Về quy hoạch

Tương lai xa thì quận 2, quận 9, quận Thủ Đức có khả năng được thành lập thành một thành phố riêng (thành phố trong thành phố) như đã giới thiệu ở phần đầu của bài này qua các bài báo về quy hoạch khu Đông.

Quy hoạch của khu Đông cực kỳ tiềm năng. Mấy khu khác như khu Nam, Khu Tây, khu Tây Bắc xét về tổng thể thì quy hoạch và kết nối hạ tầng không bằng được so với khu Đông. Khu Đông còn mới nên biên độ tăng giá còn cao, khác khu khá giá đã gần hoặc tăng đến mức bão hòa.

Về vị trí

Vị trí của Quận 9 (khu Đông) có tính kết nối thuận tiện, cao nhất trong tất cả các khu tại tp. HCM.

Vị trí rất đắc địa khi kết nối tốt giữa trung tâm thành phố và các vùng kinh tế trọng điểm lân cận như Biên Hòa, Bình Dương, Long Thành, Vũng Tàu, Sân bay Long Thành…

Về giao thông

Là giao điểm giao thông giữa các trục giao thông chính của khu vực như Vành Đai 2, Vành Đai 3, Cao Tốc Long Thành – Dầu Giây.

Các tuyến đường nội khu và các trục chính nối các quận đang được làm mới và nâng cấp như đường Liên Phường nối từ Vành Đai 3 ra xa lộ Hà Nội, các đường Nguyễn Duy Trinh, Lò Lu, Lã Xuân Oai, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Xiển đang triển khai nâng cấp mở rộng.

Tiềm năng tăng giá cao nhất khi đoạn đường Vành Đai 3 được triển khai. Tuyến đường này đã được chính phủ phê duyệt từ năm 2001. Cho đến nay là gần 20 năm mới được triển khai được 1 phần nhỏ thuộc địa phận Bình Dương. Đoạn qua quận 9 nối Bình Dương và Long Thành đang được gấp rút tiến hành làm trong 1 2 năm tới khi vấn đề lớn nhất là vốn đã được giải quyết bởi có sự tài trợ chính phú Hàn Quốc.

Các dự lớn của các chủ đầu tư lớn đã triển khai bán và một số đã được duyệt quy hoạch nhưng chưa bán đang rất mong chờ vào tuyến đường Vành Đai 3 này để thuận tiện kết nối về giao thông hơn, đi lại dễ hơn và tất nhiên giá bất động sản được hưởng lợi từ đường Vành Đai 3 này sẽ tăng cao.

Một số dự án của chủ đầu tư lớn có kết nối vào Vành Đai 3 có thể kể đến như

Một số dự án điển hình tại Quận 9

Dự án Vinhomes Grand Park của tập đoàn Vingroup

Dự án Palm Marina của tập đoàn Novaland

Dự án Centana Điền Phúc Thành của Điền Phúc Thành

Dự án Đông Tăng Long của HUD

Dự án Vinhomes Tây Tăng Long của Vingroup …

Một số dự án điển hình tại Nhơn Trạch 

Dự án Swan Bay của SwanCity

Dự án Swan Park của Swancity

Dự án King Bay của CP Free land …

Về giá bán

Các ông lớn về làm dự án như Vingroup, Novaland set giá rất cao so với mặt bằng chung hiện tại nên biên độ tăng giá đất nền của các dự án lân cận trong quận 9 là còn khá cao.

Giá căn hộ Vinhomes tại quận 9 bán từ 45-55 triệu/m2.

Thông thường giá đất nền hoặc nhà phố phải mắc gấp đôi, gấp 3 so với giá căn hộ cùng vị trí. Còn đất xung quanh Vinhomes quận 9 đang có giá rẻ hơn căn hộ. Giá đất nền chỉ từ 30 đến 40 triệu/m2 =>Giá đất còn khả năng tăng cao trong tương lai.

Giá bán nhà phố the Manhattan Vinhomes Grand Park quận 9 của Vingroup (nếu tính giá trị đất) dự kiến từ 100-120 triệu/m2 (tháng 06/2020 này bán)

Giá bán nhà phố Palm Marina của Novaland (nếu tính giá trị đất) củng 60-70 triệu/m2.

Giá bán nhà phố của Khang Điền dự án Verosa Park (nếu tính giá trị đất) củng từ 80-90 triệu/m2

=>Tại sao không đầu tư đất nền lân cận khi thời điểm này giá chỉ 28-33 triệu/m2 ?

 

=> tiềm năng tăng giá Ăn Theo các dự án lớn là rất cao và rất đáng để cân nhắc đầu tư đất nền vào giai đoạn giá còn chưa cao như hiện nay.

 

(Lưu ý: Thông tin bài viết được cập nhật ngày 01/04/2020)

 

Chi tiết vui lòng gọi Hotline 0988625685 Hoặc bấm vào “Đăng Ký Ngay” để được tư vấn về Vị Trí & Giá

error: Content is protected !!